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将未来现金流转化为证券产品是资产证券化。据长江证券消息，“长江资产管理-武汉房地产公共租赁资产支持专项计划”已于11月14日顺利发布并正式成立。这标志着我省第一个以公共租赁收入为基础资产的全国性资产证券化项目。
本次专项计划的负责人是长江证券资产管理公司，发行总额为8.915亿元，期限为18年，平均票面利率为5.08%。它也将在不久的将来在上海证券交易所上市。
根据专项规划的描述，武汉房地产集团以惠公馆、公馆、惠康公馆、华城中心、青亚公馆五个公共租赁住房项目为基础资产，开展资产证券化融资。这五个项目共有出租单元11434套，2017年出租总收入为4788.9万元，今年1-3月为1707.12万元。预计这五个项目的季度租金收入在未来将稳定在2000万元以上。
公共租赁住房的租金远低于市场价格，供大于求，租金得到很好的保障。这个资产证券化项目相当于将未来18年的租金收入打包成一个证券产品，出售给特定的投资者，提前提取8.915亿元的租金。
这一“国家一级订单”从发布到成功着陆用了11个月。武汉房地产集团表示，新的融资模式将提前实现公租房未来的租金收入，盘活现有资产，增强武汉保障性住房建设的影响力，促进行业健康发展。
5.08%的票面利率是一个相对较低的融资成本。证券业人士表示，随着银行贷款收紧，资产证券化已成为扩大直接融资的重要手段，但应加强对这一复杂金融工具的监管，防止资金流入高风险领域。
