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昨天，武汉市完成了《关于培育和发展房屋租赁试点工作实施意见(征求意见稿)》的征求意见稿(以下简称《实施意见》)，进入修改、完善和审查过程，并将于近期公布。
《实施意见》草案提出选择武汉东湖新技术开发区和武汉经济技术开发区作为房屋租赁试点地区。根据企业经营规模、资金实力、经营能力和信用等因素，选择不少于5家国有企业、5家民营房地产开发企业和10家房屋租赁企业作为房屋租赁规模经营试点企业，力争今年年底实现房屋租赁项目落地，新增租赁房屋7000套，面积不少于30万平方米。
这一轮试点工作由包括住房和建设部在内的9个部委联合推进，由于7月17日广州新的租赁政策中的16条“同租同购”条款而备受关注。许多在线媒体将这一条款解释为“租赁和购买享有同等阅读权利的名校”。
武汉的一些资深房地产专业人士都表示，这些网上声明是有偏见的，有吸引更多关注的嫌疑。
“租购结合读名校权”的误读
7月17日，广州市政府发布了《加快住房租赁市场发展工作规划》，提出了全面推进住房租赁市场发展的16项措施。
根据最初的质疑，引发激烈讨论的条款完全表述如下:“授予符合条件的儿童享受就近入学等公共服务的权利，并保证同等的租赁权和购买权。在义务教育阶段，有两种人有机会进入公立学校。一是要有户籍或政策来照顾学生，而不是购买自己的财产；第一类符合城市或地区积分录取政策，没有户籍的儿童将按积分录取。”
广东一位资深教育工作者指出，同样的租赁权和购买权中的“权利”只意味着符合条件的租户子女可以有资格进入公立学校，而不是精英学校。长期以来，广州一直规定“如果你有正式的租赁合同，就有可能进入公立学校”。新措施没有多大变化。
武汉的情况和广州相似。市教育局相关人士表示，武汉市早在多年前就出台了《居住证服务和管理暂行办法》，明确规定租房的孩子可以就近上学，享受义务教育，但条件是当学区缺学生时，符合条件的租户孩子可以就近上学。如果学区学生过多，武汉将实行户籍和房屋产权优先的政策，即如果适龄儿童户籍、父母户籍和家庭住房相同，教育服务区的学校将优先就近入学，“第二优先是有房无户，最后是租户的子女”
事实是，无论是在广州还是在武汉，热门的公立小学已经完全按照户籍和住房产权的优先政策排名。在没有“一人一户”的学区，房主的孩子很难进入附近的学校，更不用说房客的孩子了。
专业人士指出，购房所获得的产权包括房屋的所有权、使用权和经营权，不同于租房所获得的产权。"从法律上讲，同样的租赁和购买权利也是不同的."
中国指数研究院(华中)市场研究部主任李国正认为，互联网上的许多自媒体混淆了“可读公立学校”和“可读名校”正是因为这个原因，武汉市在《实施意见》中回避了“同租同购权”一词，代之以“保障承租人享受公共服务的政策”一词，更加准确、清晰。"
新政策旨在解除租房的痛苦。
业内人士表示，新租赁政策的总体目标是加快住房租赁市场的培育和发展，构建“购租并举”的住房体系，实现城镇居民安居乐业的目标。
根据李国正的分析，所谓的“住在房子里”是指每个人都有房子住，但不是每个人都买房子。从长远来看，“同时购买和租赁”将有助于减少市场对住房的需求，并从根本上稳定或降低房价，“但这一过程不可能一蹴而就，断言房价现在正在下跌是一厢情愿的想法”。
原因是，一方面，买房仍然是回报率最高的最稳定的投资方式之一，中国社会“买房是安全的居住地”的观念不能在短期内改变。另一方面，长期以来，我国的租赁市场一直被个人业主分散的租金所主导，不规范、不透明的交易、“黑中介”、主房东、租金欺诈、胶囊屋等现象大大降低了租赁的幸福感。
在这种背景下，武汉《实施意见》明确提出支持企业从事大规模的房屋租赁业务，即房地产开发、经纪和租赁企业应建造或租赁一定数量的房屋，改造后出租给市场，收取稳定的租金。这些房子通常被建成集中或分散的长期出租公寓。通过统一专业化管理，形成大规模集约化管理，避免分散租赁市场的种种弊端，从而提高租赁住房的幸福度和含金量。
长租公寓需要突破许多瓶颈
几位房屋租赁企业负责人表示，作为新生事物，长期租赁公寓在武汉乃至全国的发展存在诸多瓶颈。"在工商登记中，没有房屋租赁服务这一类."此外，出租房屋主要靠租金的差异来赚取利润。该行业的平均净利润只有3%左右，投资回报率很低。
最令人头痛的是住房问题。据报道，长期公寓一般需要出租，或者整栋建筑需要装修和翻新。自建期限太长，但很难找到合适的房屋出租。因为很少有业主持有整栋住宅楼的产权，而这些住宅楼一般是闲置的企业、学校宿舍、办公楼或工厂。“毕竟，宿舍的数量很少，由于土地性质和住房用途等政策限制，办公楼和工厂无法翻修。”
业内人士表示，武汉的《实施意见》立足于长期租赁公寓的发展难点，从规范管理、增加住房供应、税收优惠等多方面提供支持。
——在市场主体方面，鼓励武汉房地产开发投资集团有限公司等市属国有企业从事房屋租赁业务。李国正认为，这是因为租房很难赚钱，所以国有企业必须发挥主导和推动作用，承担社会责任。
——在税收方面，在增值税、企业所得税和财产税三大领域给予优惠政策。例如，企事业单位、社会团体和其他组织以市场价格向个人出租住宅用房，房产税将减征4%。
——在融资贷款方面，协调国家政策性银行和部分商业银行安排一定的贷款额度，为从事出租房屋建设和运营的房地产开发企业提供长期贷款支持；落实推进房地产投资信托基金试点政策，鼓励房地产开发企业和房屋租赁企业发行房地产投资信托基金，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。
-在租赁住房方面，在符合城市规划和相关规定的条件下，在不影响城市功能和整体城市景观的情况下，通过规划和论证，可以将酒店、酒店、办公楼等商品房改造为租赁住房。
